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北京花鄉白盆窯項目價格定位報告15頁DOC
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資料類型 項目定位
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上傳時間 2019-6-11
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    北京市花鄉 白盆窯項目價格定位報告第一部分公寓 LOFT公寓價格定位 市場比較法定價 未來價格趨勢評估 國內外宏觀整體經濟走勢 自美國次貸危機爆發以來,世界一些主要國家和地區的金融市場動蕩不已,危機和恐慌在世界各地到處蔓延,股市大起大落、波濤洶涌。據估計,自美國次貸危機以來,全球金融市場已經蒸發掉了27萬億美元的資產,相當于2007年美國、日本、德國、中國和英國五個大國GDP的總量,也幾近乎于2007年全世界各國60萬億GDP總量的一半。 經濟危機導致各國消費者捂緊口袋,房地產消費也隨之下滑,由于金融風暴的影響將持續較長一段時間,宏觀經濟走勢下降成為必然趨勢。 房價變化幅度預判 圖107年1月——08年9月北京房地產商品住宅成交價格及成交量上圖數據來源于北京市房地產信息網(包括商品房、經濟適用房和兩限房)。數據顯示,市場成交量呈現萎縮之勢,住宅成交價格下行趨勢不明顯,但結合市場實際情況不難看出,新開盤項目都以低價入市,真正價格堅挺的是老項目,但最近不少老項目也通過暗折或干脆明折降價。 另據調查顯示,消費者認為房價在2009年回繼續下降,持幣待購將會繼續。 中國青年報社調中心通過新浪網新聞中心,對14493名公眾的調查顯示,81.0%的公眾認為2009年房價還會降,其中,41.7%的人認為房價將“有所下降”,39.3%的人認為會“大幅下降”。此外,8.3%的人認為房價會“維持現狀”,7.7%的人認為“略有上漲”。值得注意的是,35.2%的受訪者月收入超過4000元,是擁有買房消費實力的主要人群。 同期,通過騰訊網對7898名公眾的在線調查顯示,即使是對各城市中心區的房價,也有74.9%的公眾預測明年將下降,其中32.2%的人認為大幅下降。 銀行、信貸及顧問公司對2009年房地產市場價格判斷: 瑞士信貸:瑞信預料2008年內地樓價會跌15%,2009年再跌5%,料2010年以后樓價將持穩。 易居中國:2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%(商品房)大幅回落,5%左右的可能性較大(預計與2006年4.4%的漲幅相近)。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 恒生銀行日前發布的報告指出,房地產投資的增長于今年初開始放緩。一手市場價格增長由一月份的12%回落至七月的7.9%。目前樓市跌勢或會持續數季,之后才會出現較穩定的長期復蘇跡象。 綜合評判及結論 通過上述分析,無論是宏觀經濟層面、北京市商品住宅實際成交量和價格變化還是消費者調查的結果、銀行、信貸及顧問公司的判斷都顯示,隨著房地產市場成交的低迷,價格有持續下降的趨勢,根據以上判斷,我們預計明年房地產價格將穩中有降。項目價格評估 花鄉白盆窯項目基本情況 花鄉白盆窯項目總建筑面積約13966㎡,其中規劃商業面積約9303㎡,規劃商住公寓約4372㎡,公寓共98套。 表1花鄉白盆窯項目建筑面積 建筑面積 備注 公寓共98套 可比物業選擇 根據我們對同類產品主力客群的研究發現,主要客群有三類:投資、辦公和自住。我們對原億城天筑策劃經理進行了訪談,以億城天筑一期商住公寓為例,投資類客群約占總數量的50%,其中有30%都是購買住宅的老業主投資,另有30%—40%的是在總部基地附近的創業型公司作為辦公和總部基地企業在附近招待、休息之 。。。。。。



     
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