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保利廣州保利中環廣場北區營銷策劃案117PPT 金牌
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    保利中環廣場北區營銷策劃案 廣州保利地產代理有限公司

    2009.3 目錄Part Ⅰ 市場環境 Part Ⅱ 項目回顧Part Ⅲ 營銷推廣Part Ⅳ 定價策略Part Ⅴ 公寓前期建議 Part 1

    市場環境 一、宏觀形勢—經濟大勢 世界經濟形勢從去年第四季度惡化態勢十分明顯,中國經濟增速也明顯降溫,二者的正向相關關系得到充分證明。

    受金融危機的影響,2009年世界經濟形勢不會樂觀。外部經濟環境的趨冷決定了2009年中國經濟仍會非常困難。 一、宏觀形勢—政策演變 土地政策:加快土地開發,增加市場供應;

    信貸政策:收縮房地產信貸,壓制投資性需求,改變需求結構;

    行業政策:加大保障性住房建設,改變市場供應結構。 貨幣政策開始寬松。9月18日迄今,央行四次降息,三次降低存款準備金率。支持房企合理的融資需求。 

    促進普通商品住房消費和供給。加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。

    鼓勵改善性住房需求。放寬二套房貸款政策。

    鼓勵房屋流通。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免 。

    放松信貸,支持房地產開發企業合理的融資需求。取消城市房地產稅,為房企減壓。

    進一步加大保障性住房建設的投入力度。

    【參考:國務院辦公廳關于促進 房地產市場健康發展的若干意見國辦發 〔2008〕131號 】 經濟形勢惡化下,拉動經濟增長的主要考量是刺激性政策頻繁出臺的根本原因 08年9月份金融危機影響快速擴散是轉折點。 一、宏觀形勢—市場變化 價格上,雖然沒有恢復至去年同期水平,但09年1月份70大中城市房屋銷售價格環比去年12月有所上升。價格下降趨緩甚至反彈的態勢初露端倪。

    成交上,從京、滬、深等重點一線城市市場表現可以看出,年初的周成交面積都有較大幅度上升,均超過了去年的周均成交水平。市場銷售有所回升。 價格環比上升;同比下降趨緩。 需求剛性;政策發力;樓市調整已過一年:新年樓市有可喜變化。 2009年廣州樓市還要受經濟大勢等因素的制約。真正的樓市復蘇還有待時日。 一、宏觀形勢—廣州市場變化 “憋了一年”的剛性需求(客戶語)在稅費減免、貸款政策放松等政策刺激下2009年初得到釋放。樓市出現 “小陽春”。

    廣州樓市的相對成熟、率先進入調整等條件是樓市此次“小陽春”現象產生的重要外部因素。 2月簽約面積接近去年6月66.6萬平米的最高月成家水平 二、競爭區域—參考樓盤圖 中海璟暉華庭

    88方兩房,115-138方三房,163-205方四房

    15000-17000 領峰

    160方三房、234方五房

    17000 雋峰苑

    63-72方兩房、88方三房

    13000 朱美拉公寓

    134-160方三房、50-80方公寓

    17000 月島

    135-159方三房、176-261方四房

    16000 中海璟暉華庭

    88方兩房,115-138方三房,163-205方四房

    15000-17000 君匯世家

    100方兩房、130-150方三房、190-227方四房、五房

    毛坯11000-12000,精裝修13500 銀基金灣

    46-53方一房,88-92方兩房、140-163方三房

    14000 保利中環廣場

    88-92方兩房、145方三房 二、競爭區域——區內代表性樓盤一覽表 當前越秀區、珠江新城主流價格區間仍保持在1.4-1.8萬元,均帶有2500以上精裝修

    小北御景、方圓江灣水戀已售磬,主流成交價格1.3-1.5萬元 項目位置:越秀環市路北側水蔭路交匯處

    規模:5棟30層高層、9棟聯排,共728戶

    占地面積:3萬m2

    總建筑面積:15萬m2

    總貨量:共728套,其中別墅9棟

    現推產品: ABCDE棟尾貨

    銷售情況:至今已售466套,

     可售單位去貨率83%

    可售單位只有少量尾貨在售

    配套:帶園林、雙泳池、會所、網球場;綠化率30%,容積率接近5

    收樓時間:2009年6月 三、競爭對手——君匯世家。。。。。。



     
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